Herbestemming voormalig Sophianum Nijswiller

Digitale bijeenkomst maart 2021

Het voormalig Sophianum gebouw in Nijswiller biedt kansen voor buurtfuncties in de kern Nijswiller en groen toerisme op kleine schaal. Daarnaast zien we kansen voor woningbouw waar in deze tijd behoefte aan is, bijvoorbeeld woningen voor starters.

Dat zijn in een notendop de mogelijke ontwikkelingen die geschetst worden door de partijen Urban Blue, FWP Architectuur en 4THECITY. In opdracht van de gemeente Gulpen-Wittem zijn zij aan de slag gegaan met het ontwikkelen van een ruimtelijke visie op het gebied. Op donderdag 4 maart presenteren de betrokkenen hun ideeën aan de bewoners van Nijswiller.

Grote betekenis voor Nijswiller

De school, het gebouw en het gebied hebben altijd een belangrijke rol gehad in het maatschappelijk leven in Nijswiller. In de herontwikkeling willen we daar recht aan doen. Door buurtfuncties te integreren, zoals een buurtwinkel en het creëren van een gemeenschapsruimte voor verenigingen. We willen deze met input van de bewoners van Nijswiller kleur en invulling te geven. Stichting Dorpshoes Nijswiller en het kernoverleg Nijswiller zijn daar nauw bij betrokken. En de gemeenteraad heeft daar in een motie nadrukkelijk om gevraagd. Het past bij een van de manieren waarop we in Gulpen-Wittem invulling geven aan het Cittaslow gedachtengoed: we hebben respect voor het verleden, koesteren het heden en creëren een kloppend hart voor de kern Nijswiller.

Groen toerisme en woningbouw voor specifieke doelgroepen

Het gebied kan functioneren als 1 van de poorten naar het Heuvelland. We benutten de reeds aanwezige ruimtelijke kwaliteiten in het gebied. De Cittaslow kijk op het leven betekent voor het toerisme in onze gemeente dat een ontwikkeling naar duurzaam en kleinschalig toerisme welkom is. Het gebied zou daar een prachtige functie in kunnen hebben en daarmee een bijdrage leveren aan de economische vitaliteit van onze gemeente en specifiek de leefbaarheid in de kern van Nijswiller. Daarnaast constateren we dat de woningmarkt in onze gemeente weinig ruimte biedt voor starters en voor ouderen. Natuurlijk zijn er ook voorwaarden. Want de nieuwe functies in het gebied moeten een toevoeging zijn aan wat er al is. Want verdringing van bestaande functies en economie moeten we voorkomen.

Proces

We werken van grof naar fijn. De ruimtelijke visie wordt nog verder uitgewerkt naar een concreet en samenhangend plan waarin verschillende functies samenkomen. Het wordt een plan met, voor en van inwoners van de kern Nijswiller. Er zullen nog meerdere bijeenkomsten plaatsvinden waarbij de buurt en belanghebbenden worden betrokken.

Meer informatie

Vindt u op deze pagina. Op donderdag 4 maart zijn de plannen gepresenteerd via een digitale bijeenkomst aan de bewoners van Nijswiller. Er waren zo'n 80 deelnemers. Via een chatfunctie werden er vragen gesteld en opmerkingen geplaatst. Een lijst met veel gestelde vragen en een link naar de presentatie en het filmpje vindt u ook vanaf dinsdag 9 maart ook op deze pagina.

Veelgestelde vragen en antwoorden

Opmerking vooraf: onderstaande vragen en antwoorden zijn gebaseerd op de concept-plannen die zijn gepresenteerd tijdens de (digitale) informatieavond op donderdag 4 maart 2021 waar +/- 130 deelnemers aanwezig waren. Veel zaken zijn nog onduidelijk en worden in het vervolgproces naar een concreet plan steeds duidelijker. Om die reden kan ook niet te detailleert op vragen worden ingegaan. In het vervolgtraject zal de gemeente meermaals bij de verschillende stakeholders (waaronder de inwoners) terugkomen om input op te halen.

Hoe wordt de aanwezigheid van de huidige brandweerpost geïntegreerd in de plannen?

De functie van de brandweerkazerne blijft gehandhaafd op de huidige locatie.

Wordt er een alternatieve ruimte geregeld voor de verenigingen die nu gebruik maken van het gebouw?

Ja, gedurende de verbouwing gaan de verenigingen tijdelijk naar de voetbalkantine. Dit zal in de verdere uitwerking van de plannen worden meegenomen in nauwe afstemming met de betreffende verenigingen.

Gaat het om huur- of koopwoningen?

De woningen die worden gerealiseerd bij de herontwikkeling van het Sophianum zullen in ieder geval gedeeltelijk bestaan uit sociale huur of markthuurwoningen. Dit is mede afhankelijk van wie de eigenaar van het gebouw wordt. Daarnaast is het mogelijk dat er koopwoningen komen. Dit wordt verder in het proces nader uitgewerkt.

Bij de woonfunctie denkt men ook aan seniorappartementen?

Het zou goed kunnen dat er seniorenappartementen bij de woonfunctie beschikbaar komen, maar dit ligt nog open. Er is een beperkt aantal woningen (ongeveer 14 stuks). Een deel hiervan gaat in de plannen mogelijk naar een woningcorporatie Dit wordt verder in het proces nader uitgewerkt.

Hoe groot wordt de bezoekersstroom van buiten verwacht?

De bezoekersstroom is op voorhand niet te voorspellen maar wordt per functie onderverdeeld. We houden rekening met parkeergelegenheid voor 60 auto’s - die ook bedoeld zijn voor het hotel/logies. De logies zal ongeveer 12-15 kamers krijgen. Ook zal het Sophianum een vertrekpunt worden voor kleinschalig toerisme. We mikken op kwaliteitstoerisme; fietsers en wandelaars. De verwachting is dat de bezoekersstromen beperkt zal blijven.

Hoe zit het met eventuele parkeervoorzieningen die nodig zijn?

Denk aan hotel maar ook bewoners die hier een woning zouden vinden. (Denk aan de grote drukte van auto's en busjes nu rondom het dorpsplein). Er komt een parkeerlaan waar +/- 60 auto’s kunnen parkeren (zoals afgebeeld in de plannen).  Daarnaast komt er nog een kleinschalige parkeergelegenheid direct bij de woningen.

Wordt de verbouwing/renovatie uitgevoerd door lokale ondernemers? / Kunnen lokale ondernemers ingeschakeld worden bij verdere ontwikkelingen(kan op allerlei gebied)?

Het inkoopbeleid van de gemeente is erop gericht om lokale ondernemers in te schakelen. Als lokale ondernemers de opdracht aan kunnen nemen, dan willen we dat doen. Hierbij moeten we uiteraard werken binnen de gelden aanbestedingsregels.

Als hier het buurthuis komt, dan zal de voetbalkantine vervallen. Wat gebeurt er dan met de (kleine) speelplek voor de kinderen. Krijgen die ook iets op de nieuwe locatie? + Wordt er in het gebouw iets gefaciliteerd voor jongeren onder de 18?

Als de kantine vervalt, dus dan zullen we op zoek gaan naar een betere locatie voor de speeltoestellen. Dit zullen we met de inwoners gaan bespreken. Een speeltuin in de buurt van het Sophianum lijkt ons een prima gedachte en wellicht goede aanvulling op de functies. Landschappelijk prima in te passen, het brengt extra ‘reuring’ en gaat prima samen met de overige beoogde functies.

Waarom niet op een groen dak?

Dit staat ook al op de agenda van stichting dorpshoes en het kernoverleg. In het dorpshuis zouden ook activiteiten voor jongeren onder de 18 kunnen worden ontwikkeld. Dit zal in de verdere planuitwerking nadere aandacht krijgen

Overal gaan buurtsupers dicht omdat ze concurrentie met de grote supermarktketens niet aan kunnen. De beoogde supermarkt heeft alleen lokale producten, is deze levensvatbaar? Of wordt er vanuit gegaan dat groot deel van de inkomsten door toerisme wordt gegenereerd?

Het is geen supermarkt, het is meer een buurtwinkel. De levensvatbaarheid komt door de synergie van de verschillende functies binnen het gebouw. De combinatie met de horeca en buurtfunctie zal de lokale buurtwinkel versterken. Daarnaast kunnen ook toeristen gebruik maken van de winkel.

Krijgt de huidige sportvereniging ook een plek in de plannen?

Wij gaan zoeken naar de mogelijkheden. We willen zo veel mogelijk verenigingen faciliteren die de gemeenschap versterken. Later in het proces en bij de concrete invulling van de plannen zal hier dieper op worden ingegaan.

Een groene deken met zonnepanelen, hoe ziet dat er dan uit, groen? / Krijg je het dak met zo weinig panelen wel duurzaam?

Het is de bedoeling dat er geen gasmeter in het gebouw wordt geplaatst. Het gebouw wordt 0 op de meter en wordt dus energieneutraal. De impressie is conceptueel, dus het kan dat de daken ietsjes blauwer worden. De balans tussen het groen en zonnepanelen moeten we uitzoeken en berekenen. Een zonnepaneel is één middel om aan de gewenste energieprestatie te voldoen. Door de situering in de helling kan ook dankbaar gebruik gemaakt worden van warmtepompen die gebruik maken van de warmte- en koudeopslag van de grond. Verder is het geen must dat alle zonnepanelen op een dak staan. Er zijn ook goede mogelijkheden om collectoren in de architectuur te integreren. Denk daarbij onder andere aan zonnegevels of een zonwering van zonnepanelen. Zoals eerder aangegeven zal hieraan gerekend en door ontworpen moeten worden voor een optimale balans. De impressie is conceptueel, dus het kan dat de daken uiteindelijk ietsjes blauwer worden.

Wat zijn de energie eisen?

De reguliere eisen zijn een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Wij gaan een flinke stap verder. We werken met duurzame opwekking en streven ernaar om het duurzaamste gebouw in de gemeente te krijgen.

Hoe wordt dit qua ontwikkeling kostendekkend gemaakt?, Wat voor programma is hier voor nodig?, Is al duidelijk of dit mooie plan financieel haalbaar is?, Wat is er nodig aan financiële zekerheid om te starten met de sloop van de gebouwen en de groene landschapsinvulling?

Ervan uitgaand dat er een deel van het gebouw kan worden herontwikkeld, is het project iets goedkoper dan alleen bij nieuwbouw. Een deel van de inkomsten zitten in de hotelfunctie en het restaurant. Daarnaast zullen de woningen voor minimaal een kostendekkende prijs worden verkocht. De kwaliteit van de woningen staat hierbij voorop. Het uitgangspunt is dat het gehele project kostenneutraal kan worden ontwikkeld. Het idee is om de aanleg en exploitatie van de duurzame installaties uit te besteden aan een gespecialiseerd bedrijf. Deze kosten kunnen zo buiten de investering blijven.

Hoe wordt de locatie ontsloten?

De locatie wordt ontsloten via de provinciale weg en Kolmonderstraat. 

Zal de Kolmonderstraat in zijn totaliteit ontsloten worden?

Het is niet de bedoeling dat bezoekers door het dorp rijden of aankomen. De wegen rondom het Sophianum zullen er dan anders gaan uitzien. Echter komt dit in een later stadium van het proces aan de orde. De inwoners hebben hier inspraak in.

Is het flexcafé indien dit er komt ook toegankelijk voor algemeen thuis- en flexwerkend Nijswiller?

Ja.

Waar kunnen lokale ondernemers zich melden?

Vragen kunnen gesteld worden via sophianumnijswiller@gulpen-wittem.nl, dit is ook de plek waar ondernemers en geïnteresseerden zich kunnen melden.

Hoe lang zou het moeten duren voordat het gerealiseerd is, ook qua bouw/aanpassingen? Vooral nog heel benieuwd naar een planning / tijdlijn van realisatie? Hoe haalbaar is dit mooie plan op de korte termijn?

Uiteraard wil iedereen zo snel mogelijk resultaat. Maar we staan pas aan het begin. De schets en de contouren zijn gepresenteerd en verdere planvorming moet nog gaan plaatsvinden. De gemeenteraad moet eerst nog een besluit nemen. Zodra er meer zicht komt op de planning en het vervolg traject zal dit gecommuniceerd worden.

Krijgen inwoners/kinderen van Nijswillenaren voorrang bij de nieuwbouwhuizen?

Uiteraard zouden wij graag voorrang geven aan mensen met een maatschappelijke of sociale binding met de kern Nijswiller dan wel de gemeente Gulpen-Wittem indien dit juridisch mogelijk is. momenteel wordt dit nog onderzocht.

Het lijkt me niet meer dan normaal dat er huur wordt gevraagd, maar wat wordt er verstaan onder redelijk?

Het aanbod en de huren dienen aan te sluiten aan de vraag en de doelgroepen. De exacte huren kunnen pas later in het traject bepaald gaan worden

Hoe wordt gewaarborgd dat dit concept voor de portemonnee toegankelijk blijft en niet zozeer een niche markt wordt?

De gemeente houdt de regie en zal dit dus moeten bewaken. De ontwikkeling moet een bijdrage leveren aan de buurtfuncties in de kern Nijswiller zoals de buurtwinkel en de gemeenschapsruimte voor verenigingen. We willen geen niche markt maar we willen graag aansluiten bij de behoeften uit het dorp Nijswiller

Wanneer je op de oude kasteelweg de auto’s laat parkeren, trek je dan niet juist de auto’s na het dorp toe?, De locatie is optimaal gelegen als overstap functie, maar dat zou wel goed ingepast moeten worden. Zijn de straten rondom het sophianum geschikt voor zo veel verkeer?

De activiteiten die georganiseerd worden zijn kleinschalige activiteiten. We verwachten daarom ook niet een enorme drukte. De ontwikkelingen passen bij de schaal van Nijswiller. Daarnaast is in de verdere uitwerking nadrukkelijk aandacht voor verkeersstromen. We willen met deze ontwikkeling de leefbaarheid in Nijswiller bevorderen en zijn niet uit op overlast. De inwoners zullen in het vervolgtraject betrokken worden.

Het fietspad langs de N281 is een gevaarlijk punt als er veel meer verkeer gaat zijn. Gaan de kruispunten opnieuw bekeken worden?

Dit is een zeer terechte opmerking die bij de verdere detaillering en uitwerking van de plannen bekeken dient te worden.

Presentatie & film

• Ga naar de presentatie
• Ga naar de film